作者：彭飞

　　8月23日，华润置地（01109.HK）副主席唐勇遭遇了九游官网一场投资者的质疑。

　　五天前，华润置地的中期业绩发布会因台风“天鸽”改为电话会议，这让唐勇避免了直接面对投资者拷问的尴尬。

　　这家央企上半年的合约销售额虽然同比增长13.8%至632亿元，但增速却落后于行业平均水平，更远不及龙头房企。更重要的是，华润置地已经掉出了房地产行业前十，这是多年来第一次。

　　从华润置地一直强调的注重股东回报角度看，这次也确实让投资者失望了。上半年，它们扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为32.5亿港元（约合27.6亿元人民币），同比大幅下降48.1%；即便计入投资物业评估增值后，股东应占溢利依然同比下降了33%。

　　在已发布中期业绩的房企中，华润置地是少有的中期净利润同比大幅下滑的企业，反观其规模水平和身为央企所具有的各种资源优势，显然难以被市场接受。

　　过去几年中，华润置地即便在规模增速上相对缓慢，但整体盈利能力一直颇为人称道。仅次于中海、万科，高于恒大、保利和碧桂园等规模更大的企业，此次净利润大幅下滑，原因复杂。

　　电话会议一开始，这家央企事实上的主事人唐勇就表达了歉意，并表示以他九游娱乐为代表的管理层正在进行检讨和反思。

　　华润置地CFO俞建对净利润下滑的解释是，上半年开发物业结转资源减少，导致核心股东应占溢利减少了18亿港元，同时汇兑损失也有16亿港元。上半年，华润置地的营业额只有352.6亿港元（约合299.7亿元人民币），同比下降21%，其中开发物业下降了25.9%。

　　一家成熟的房企，往往都会调节好不同周期内物业结转的规模量，以保证当期财报有足额的收入，这是行业普遍做法。显然，华润置地上半年没有很好地完成这项工作，这与它们的项目布局在这一轮调控周期内踏错点有关。

　　据了解，在华润置地今年的业绩预算中，会有七成的业绩来源集中在20个主要受调控城市内。虽然从上半年的市场行情来看，销售额仍在增长，但相应的结转和资金回笼周期变长，影响已经显现。

　　事实上，从去年底开始，华润置地受楼市调控的影响就开始了。它们在深圳、广州和北京的数个高端项目因与政策不符，导致去年的预算销售额缺口达到75.4亿元，这也直接导致今年上半年物业结转量过少。可以类比的是，万科、碧桂园等房企面对调控能更快地调整产品结转，同为央企的中海在上半年也未受此影响，营收和利润均有一定增长。

　　中海上半年营收872亿港元，同比上升3.5%；归属股东的利润高达216.5亿港元（约合184.37亿元人民币），同比增长25.2%；净利率24.8%，而华润置地的净利润率约14.5%。

　　在中国的房地产行业，根据市场变化及时作出产品调整，是各家房企的基本功。华润置地总部设于香港，不仅是国企央企现代化治理的窗口单位，对于市场变动反应也一向迅速。此次出现数项核心指标下滑的局面，是这家央企内部决策流程滞后，以及过去几年战略布局摇摆不定的结果。

　　纵观华润置地在过去数轮楼市调控周期的发展历程，它们的布局经历了从一二线调整到三四线，然后又重回一二线核心城市的转变，期间的发展速度和财务指标也都出现过起伏。

　　早在2010年一二线城市处于严厉调控周期时，华润置地根据对市场形势的判断，开始大量向三四线城市布局，同时收缩一线城市投资量。仅在2010年和2011年期间，华润置地就投入400亿先后进入17个城市，其中13个为省会级以下城市。

　　但这次投资规模的大转向，在事后被证明是一次战略失误。

　　由于下沉过多资源到三四线城市，在当时众多房企蜂拥向三四线淘金的浪潮下，华润置地并未取得预想的收益，反而受此拖累，使得此后几年的毛利率水平逐年下滑，一度面临投资者质疑，直到2014年楼市松绑后毛利率才开始回升。

　　三四线城市的热度短暂退却后，华润置地又从2013年开始全面转向一二线城市。从2015年开始，华润置地又耗资超过400亿在北京、上海、厦门等城市拿下多宗高价地块，当时激进的拿地策略，还一度引发了市场对其财务风险的质疑。

　　对于城市布局的来回调整，反映出“主事人”唐勇自2014年底接替吴向东掌舵华润置地后进行的调整反思。过去两年，这一调整被短暂认为是符合行业趋势，且具有一定效果。

　　但完全放弃三四线城市后，又让华润置地错失随后的“去库存”红利，投资战略再次出现错位。而以碧桂园和恒大为代表的全区域布局房企，成了这两年增长最迅猛的企业，极有可能相继成为行业第一。

　　面对规模增速缓慢和布局错位，唐勇在这次业绩会上表示，“我们过去的投资策略一直比较聚焦一二线城市，但对标同行中增长比较快的企业，它们在二三四线甚至五线都有较多布局，正好在过去一两年的城市化进程中受益，这是值得我们去反思的。”

　　在投资者抛出的质疑之外，华润置地在前任辞任后长期空缺的董事会主席位置，也不得不引发关注。

　　2014年11月9日，吴向东因“私人原因”辞任华润置地董事会主席职务后，至今仍担任着执行董事，并且还是董事会提名委员会的主席。在华润置地官方资料的董事排序中，他九游体育依然名列第一位，他的身后才是唐勇。

　　去年7月，在记者拿到的一份华润置地新管理团队任职安排的通知中显示——副主席唐勇主持公司工作，同时设置联席总裁管理架构，联席总裁张大为、李欣协助唐勇开展工作，组成华润置地三人核心团队。

　　这份任职安排，在一定程度上确定了唐勇作为华润置地第一负责人的地位。但从上市公司的角度而言，像华润置地这样董事会主席空缺近三年之久的状况实属少见。

　　即便名义上辞任董事会主席，但吴向东在华润置地仍然拥有巨大影响力。这来源于他的另一个职位——华润置地党委书记，近期，从中央领导到国资委，都数次强调了国有企业要坚持党的领导、加强党的建设。

　　今年6月，华润置地对旗下商业地产组织架构和主要管理人员进行了调整，组建商业地产事业部，为商业地产业务独立分拆迈出了第一步，这或许与吴向东的规划密不可分。吴向来对商业地产青睐有加，操刀造就了华润置地的第一个万象城——深圳万象城，此后万象城几乎以每年一座的速度开业，如今已成为华润置地商业综合体的代表性产品。今年上半年的业绩中，以万象城为代表的持有物业成为华润置地为数不多的亮点。这部分物业的租金收入达到40.1亿港元（约合34亿元人民币），同比增长13.2%，整体毛利率达到62.3%。这一租金水平几乎位居所有内地开发商之首。

　　在此前的“宝万之争”中，吴向东一度被认为是关键人物，曾有多家媒体报道称，宝能系曾计划推举吴向东担任万科董事长。现如今万科股权之争尘埃落定，各方喜迎深铁，这家央企也彻底结束了与万科长达15年的缘分。

　　“华润这几年的情况错失几个重要的发展机遇，一个是万科，一个是南洋商业银行。如果成功重组万科，整个集团收入逼近万亿，那会是一个什么规模和地位。”一位前华润置地高管向记者表示。

　　南洋商业银行是一家在香港和内地都持牌照的金融机构，2015年8月由中银（香港）680亿港元挂牌转让，华润集团曾有意竞购，但最终被信达资产收入囊中。据接近交易的人士透露，当时集团领导的想法是全力做自己的华润银行，但华润银行属城市商业银行，业务出不了珠三角，这对整个集团后面的发展形成了很大的制约。

　　公开资料显示，2016年华润集团实现营业额5007亿元；2015年为4814亿元，2014年和2013年分别约为4629亿元和4250亿元；而万科2013年-2016年的销售收入分别为1709亿元、2151.3亿元、2614.7亿元和3647.7亿元；今年上半年，万科的收入和利润分别达到698亿元和73.03亿元，与华润置地的差距越来越大。

　　整合万科始愿落空后，华润也曾表示会“发奋”全力做大华润置地。华润集团董事长傅育宁年初也曾表示，集团的金融资源会支持华润置地做强做大，但至少从目前的表现来看，这个想法还没有实现。